For those who are busy investing in real estate in Georgia (often with a bank loan), but are not professional investors, we have translated an interesting video from YouTube. However, before proceeding to the reading of the translated text, we will offer you an introduction.

What does diversification mean to a real estate investor?

Diversification means investing in different types of assets instead of the same type of asset. This means investing in not one, but several development projects; buy not only residential, but also commercial, office and other properties; Not only 2 rooms, but also 1, 2, 3, 4 rooms; Not only in Tbilisi, but also in Tbilisi, Batumi, Bakuriani, Telavi, Dubai...

Why is diversification important and how does it reduce risk?

First of all, I will tell you that diversification does not reduce all types of risks. Diversification can reduce the risk of a particular asset's return, but it cannot reduce market risk in general. In other words, if the real estate market is in good or bad shape, it will always have a positive or negative effect on your income, regardless of what type of real estate you own…

Risk, as I told you in the previous article, is volatility. უფრო სწორად მოსალოდნელი არასტაბილურობის დიაპაზონი. მოდი წარმოვიდგინოთ რისკი როგორც ტალღები შავ ზღვაში, ხოლო თქვენი ინვესტიცია როგორც ლოდის გადაგდება ამ ტალღებიან ზღვაში. თქვენი მიზანია რომ მომავალი რაც შეიძლება სტაბილური და პროგნოზირებადი იყოს, მაგრამ ტალღების სტაბილურობას თქვენ ვერ აკონტროლებთ. თქვენ რასაც აკონტროლებთ ეს არის ლოდების ზომა და რაოდენობა რომელსაც ზღვაში გადააგდებთ. თუ მთელ თვქენს საინვესტიციო რესურს ერთი დიდი ლოდის სახით მოისვრით, ტალღები უფრო გაიზრდება, – არასტაბილურობა მოიმატებს და თქვენი ინვესტიცია უფრო რისკიანი იქნება ვიდრე უბრალოდ ზღვის/ბაზრის ტალღები.  მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ ეს ლოდი დაამსხვრიოთ კენჭებად და ისე გადაყაროთ ისე რომ თქვენი მოქმედება ზღვის ტალღებისთვის საერთოდ უმნიშვნელო აღმოჩნდეს… და ცოტა შორიდან თუ შევხედავთ ეს მოხდება არა იმიტომ რომ კენჭები ზომით ლოდზე უფრო პატარაა, არამედ იმიტომ რომ თითოეული მათგანი ახდენს ერთმანეთის მიერ გამოწვეული ტალღების გაბათილებას…

Let's translate the idea into practice:

Any asset is profitable in one way or another in the long term, but there are relatively short-term periods when the profitability will be lower or higher - although not in absolute harmony with other types of assets.

For example, imagine the period of covid. People started working from home. There has been an increase in demand for accommodation with one plus one working room, and a decrease in demand for offices. But time has passed, we defeated Covid. Spring came, people came out of their houses, returned to their offices. Although the long-term returns on both offices and residential properties have been increasing, the returns of the smart investor who owns both office and residential properties have been more stable...

And now the YouTube translation, slightly corrected (The paragraph on correlation is particularly interesting):

When it comes to investing, we often hear the phrase, "Don't put all your eggs in one basket." Putting all your eggs in one basket is like investing every GEL in one asset. You will lose all your money if the value of this asset of yours falls to zero. In contrast, if you invest in multiple assets, your property will still have value if one of the assets fails.

Investing in several assets instead of one is an important concept called diversification. Diversification helps reduce your risk.

How does diversification reduce risk? What matters is the correlation between asset classes or assets. Let's understand the correlation through a well-known financial example: sales of umbrellas increase on rainy days. Rain and umbrella sales are positively correlated. When assets A and B are positively correlated, their returns move in the same direction. Both assets will lose value or gain value together. When they are negatively correlated, their returns move in opposite directions. Losses in one asset can be offset by gains in another asset. Therefore, we benefit from diversification when there is a negative correlation between assets.

Ideally, we should buy negatively correlated assets or asset classes. For example, bonds have shown some negative correlation with stocks in various markets. However, in practice it is difficult to find assets that are always negatively correlated. Sometimes even bonds show a positive correlation with stocks. The most rational thing we can do is to invest in less correlated assets. That is, to preserve diversity as much as possible.


The other side of the medallion:

დივერსიფიკაციასთან მიმართებაში ერთი-ერთი გავრცელებული მცდარი წარმოდგენა არის ის, რომ რაც მეტია სახესვხაობა მით უკეთესი. მაგრამ ეს პრაქტიკაში ასე მარტივი არ არის. ჯერ ერთი შეიძლება „სახესხვაობად“ გეჩვენებოდეთ აქტივები, რომლებიც რეალურად ერთმანეთთან დადებით კორელაციაში არიან და მეორეც, – ითვლება რომ 30-ზე მეტი სახესხვაობის არსებობის შემდეგ დივერსიფიკაცია ზღვრულ ძალას კარგავს…