მათთვის ვინც დაკავებულია, საქართველოში, უძრავ ქონებაში ინვესტირებით (ხშირად საბანკო სესხით), მაგრამ არ არის პროფესიონალი ინვესტორი, – ვთარგმნეთ ერთ საინტერესო ვიდეო იუთუბიდან. თუმცა სანამ თარგმნილის კითხვაზე გადახვიდოდეთ ჩვენ შესავალს შემოგთავაზებთ.
რას ნიშნავს დივერსიფიკაცია უძრავ ქონებაში ინვესტორისთვის?
დივერსიფიკაცია ნიშნავს სხვადასხვა სახეობის აქტივში ინვესტირებას, ნაცვლად ერთიდაიგივე ტიპის აქტივისა. ეს ნიშნავს რომ ინვესტირება გააკეთო არა ერთ, არამედ რამდენიმე დეველოპერულ პროექტში; იყიდო არა მხოლოდ საცხოვრებლები, არამედ კომერციულიც, საოფისეც და სხვაც; არა მხოლოდ 2 ოთახიანი, არამეს 1,2,3,4 ოთახიანები; არა მხოლოდ თბილისში, არამედ თბილისში, ბათუმში, ბაკურიანში, თელავში, დუბაიში…
რატომ არის დივერსიფიკაცია მნიშვნელოვანი და როგორ ამცირებს ის რისკებს?
პირველ რიგში გეტყვით რომ დივერსიფიკაცია ყველა სახის რისკების შემცირებას არ ახდენს. დივერსიფიკაციით შეიძლება შემცირდეს კონკრეტული აქტივის უკუგების რისკი, მაგრამ ზოგადად ბაზრის რისკის შემცირება შეუძლებელია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ უძრავი ქონების ბაზარი კარგ ან ცუდ მდგომარეობაშია, ის ყველა შემთხვევაში მოახდენს დადებით ან უარყოფით გავლენას თქვენ შემოსავალზე, მიუხედავად იმისა რომელი სახეობის უძრავ ქონებას ფლობთ…
რისკი, როგორც წინა სტატიაში მოგახსენეთ, ეს არის არასტაბილურობა. უფრო სწორად მოსალოდნელი არასტაბილურობის დიაპაზონი. მოდი წარმოვიდგინოთ რისკი როგორც ტალღები შავ ზღვაში, ხოლო თქვენი ინვესტიცია როგორც ლოდის გადაგდება ამ ტალღებიან ზღვაში. თქვენი მიზანია რომ მომავალი რაც შეიძლება სტაბილური და პროგნოზირებადი იყოს, მაგრამ ტალღების სტაბილურობას თქვენ ვერ აკონტროლებთ. თქვენ რასაც აკონტროლებთ ეს არის ლოდების ზომა და რაოდენობა რომელსაც ზღვაში გადააგდებთ. თუ მთელ თვქენს საინვესტიციო რესურს ერთი დიდი ლოდის სახით მოისვრით, ტალღები უფრო გაიზრდება, – არასტაბილურობა მოიმატებს და თქვენი ინვესტიცია უფრო რისკიანი იქნება ვიდრე უბრალოდ ზღვის/ბაზრის ტალღები. მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ ეს ლოდი დაამსხვრიოთ კენჭებად და ისე გადაყაროთ ისე რომ თქვენი მოქმედება ზღვის ტალღებისთვის საერთოდ უმნიშვნელო აღმოჩნდეს… და ცოტა შორიდან თუ შევხედავთ ეს მოხდება არა იმიტომ რომ კენჭები ზომით ლოდზე უფრო პატარაა, არამედ იმიტომ რომ თითოეული მათგანი ახდენს ერთმანეთის მიერ გამოწვეული ტალღების გაბათილებას…
ვთარგმნოთ იდეა პრაქტიკაში:
ნებისმიერი აქტივი გრძელვადიან პერიოდში, ასე თუ ისე, მომგებიანია, მაგრამ არსებობს შედარებით მოკლევადიანი პერიოდები, როცა მომგებიანობა დაბლდება ან მაღლდება, – თუმცაღა არა აბსოლიტური თანხვედრით სხვა სახეობის აქტივებთან.
მაგალითად, წარმოვიდგინოთ კოვიდის პერიოდი. ადამიანებმა დაიწყეს შრომა სახლებიდან. გაიზარდა მოთხოვნა საცხოვრებელზე, პლუს ერთი სამუშაო ოთახით, და შემცირდა მოთხოვნა ოფისებზე. მაგრამ გავიდა დრო, დავამარცხეთ კოვიდი. გაზაფხულდა, ხალხი გამოვიდა სახლებიდან, დაუბრუნდა ოფისებში ორომტრიალს. მიუხედავად იმისა რომ გრძელვადიან პერიოდში უკუგუგება ოფისებზეც და საცხოვრებლბზეც ზრდადი იყო, იმ ჭკვიანი ინვესტორის შემოსავლები რომლიც ოფისსაც ფლობდა და საცხოვრებლსაც, უფრო სტაბილური აღმოჩნდა…
ეხლა კი იუთუბის, ცოტა დაკორექტირებული, თარგმანი (განსაკუთრებით საინტერესოა აბზაცი კორელაციაზე):
ინვესტირებისას ხშირად გვესმის ფრაზა, „ნუ ჩადებ ყველა კვერცხს ერთ კალათაში“. ყველა თქვენი კვერცხის ერთ კალათაში ჩადება იგივეა, რაც ყოველი ლარის ინვესტიცია ერთ აქტივში გააკეთოთ. თქვენ მთლიანად დაკარგავთ ფულს, თუ ამ თქვენი აქტივის ღირებულება ნულამდე დაეცემა. ამის საპირისპიროდ, თუ ინვესტირებას ახდენთ რამდენიმე აქტივში, თქვენს ქონებას მაინც ექნება ღირებულება, თუ ერთ-ერთი აქტივი წარუმატებელი აღმოჩნდა.
ერთის ნაცვლად, რამდენიმე აქტივში ინვესტირება მნიშვნელოვანი კონცეფციაა, რომელსაც დივერსიფიკაცია ჰქვია. დივერსიფიკაცია ხელს უწყობს თქვენი რისკის შემცირებას.
როგორ ამცირებს რისკს დივერსიფიკაცია? მთავარია აქტივების კლასებსა თუ აქტივებს შორის კორელაცია. მოდით აღვიქვათ კორელაცია ცნობილი ფინანსური მაგალითის საშუალებით: წვიმიან დღეებში ქოლგების გაყიდვები იზრდება. წვიმა და ქოლგების გაყიდვები დადებითად არის დაკავშირებული. როდესაც A და B აქტივები დადებითად არის დაკავშირებული, მათი შემოსავალი ერთი და იგივე მიმართულებით მოძრაობს. ორივე აქტივი დაკარგავს ღირებულებას ან შეიძენს ღირებულებას ერთად. როდესაც ისინი უარყოფით კორელაციაშია, მათი შემოსავალი მოძრაობს საპირისპირო მიმართულებით. ერთ აქტივში ზარალი შეიძლება კომპენსირებული იყოს მეორე აქტივის მოგებით. ამიტომ ჩვენ ვიღებთ სარგებელს დივერსიფიკაციდან, როდესაც აქტივებს შორის უარყოფითი კორელაციაა.
იდეალურ შემთხვევაში უნდა ვიყიდოთ უარყოფითად კორელირებული აქტივები ან აქტივების კლასები. მაგალითად, ობლიგაციებმა აჩვენეს გარკვეული უარყოფითი კორელაცია აქციებთან სხვადასხვა ბაზრებზე. თუმცა პრაქტიკაში ძნელია იპოვოთ აქტივები, რომლებიც ყოველთვის უარყოფით კორელაციაშია. ზოგჯერ ობლიგაციებიც კი აჩვენებენ დადებითი კორელაციას აქციებთან. ყველაზე რაციონალური რაც შეგვიძლია გავაკეთოთ არის ის რომ ინვესტირება მოვახდინოთ ნაკლებად კორელილრებულ ატივებში. ანუ მაქსიმალურად შევინარჩუნოთ მრავალფეროვნება.
პ.ს.
მედალიონის მეორე მხარე:
დივერსიფიკაციასთან მიმართებაში ერთი-ერთი გავრცელებული მცდარი წარმოდგენა არის ის, რომ რაც მეტია სახესვხაობა მით უკეთესი. მაგრამ ეს პრაქტიკაში ასე მარტივი არ არის. ჯერ ერთი შეიძლება „სახესხვაობად“ გეჩვენებოდეთ აქტივები, რომლებიც რეალურად ერთმანეთთან დადებით კორელაციაში არიან და მეორეც, – ითვლება რომ 30-ზე მეტი სახესხვაობის არსებობის შემდეგ დივერსიფიკაცია ზღვრულ ძალას კარგავს…
