როგორ შევაფასოთ მენაშენეს სანდოობის ხარისხი?
ხშირად გვეკითხებიან, თუმცა ამ შეკითხვაზე პასუხის გაცემა ძალიან რთულია. ნებისმიერ დეველოპერულ პროექტში მშენებარე ფართის ყიდვა თავისი არსით არის რისკის მატარებელი ოპერაცია რადგან ის წარმოადგენს ე.წ. ფიუჩერსულ კონტრაქტს, რომლის მიხედვითაც მხარეები ერთმანეთს ჰპირდებიან ვალდებულებების შესრულებას მომავალში.
მეორეს მხრივ, ზუსტად იმ მიზეზის გამო რომ ეს ოპერაცია არის რისკის მატარებელი, მშენებარე ფართი არის ბევრად უფრო ხელმისაწვდომი ვიდრე დასრულებული. ამიტომ როგორც მომხმარებელს გვიწევს არჩევანის გაკეთება. და რაც უფრო ინფორმირებული იქნება ეს არჩევანი მით უფრო გაიზრდება სწორი გადაწყვეტილების ალბათობაც.
ბაზარი იოლად ივიწყებს წარსულის დეფოლტებს, გაკოტრებულ პროექტებს, დაგვიანებულ მშენებლობებს, იმედგაცრუების ისტორიებს… არადა სავსეა ჩვენი ქალაქები გაყინული თუ ვაივაგლახით მიმდინარე მშენებლობებით.
სწორედ ამის გამო გადავწყვიტეთ, უფრო მეთოდურად შეგვეხედა პრობლემისთვის, და ჩამოგვეყალიბებინა ის წყაროები საიდანაც შესაძლებელია თუნდაც საჯარო, მაგრამ ჯანსაღი გადაწყვეტილების მისაღებად ძალიან ღირებული ინფორმაციის მოძიება. გთავაზობთ საინფორმაციო წყაროების ჩამონათვალს:
1. განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან
მიწის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ატარებს მნიშვნელოვან ინფორმაციას, და შეუძლია პასუხი გასცეს ისეთ კითხვებზე როგორიც არის:
- ადევს თუ არა ქონებას ყადაღა;
- რა ვალდებულებებს ატარებს ქონება (ბანკი, მიწის წინა მესაკუთრე…);
- ვისია მიწა? (ზოგჯერ ხდება რომ მიწა გადმოფორმებულიც არ არის და გაყიდვებს იწყებენ).
ამონაწერის განახლება შესაძლებეია ელექტრონულადაც, და შესაძლოა არც დაგჭირდეთ განახლება რადგან ახალი განახლებული იყოს.
ასევე ხშირად ამონაწერში მითითებულია კონტრაქტები ვალდებულებების შესახებ, ბანკის ან მიწის წინა მესაკუთრის მიმართ, რომელთა გამოთხოვა, დაინტერესების შემთხვევაში, შეგიძლიათ საჯარო რეესტრიდან (გარკვეულ ფასად).
2. tas.ge – თბილისის მერიის საიტი
ამ საიტზე განთავსებულია არქიტექტურული პროექტები და მშენებლობის სანებართვო ქრონოლოგია, რაც იძლევა საშუალებას ვნახოთ:
- დათარიღებული ფოტოები: პროექტის დამტკიცებისას, კორექტირებისას, ან მშენებლობის ნებრათვის აღებისას მენაშენე ვალდებულია გადაიღოს და დაათარიღოს ფოტო. ასეთი ფოტოები იძლევა მშენებლობის სიჩქარის შეფასების საშუალებას, რაც ყველაზე კარგად აჩვენებს მენაშენეს მენეჯმენტის ხარისხს. მშენებლობის სიჩქარე ყველაზე კარგად ჩანს რკინაბეტონის ეტაპზე. არსებობენ მშენებლები რომლებიც თვეში 2 მიწისზედა სართულს ასხავენ, და მშენებლები რომლებიც თვეში ერთის ჩასხმასაც ვერ ახერხებენ (გაითვალისწინეთ ასევე რომ მიწისქვეშა სართულებს საშუალოდ 2-ჯერ მეტი დრო სჭირდება ვიდრე მიწისზედას);
- პროექტის ფუნქციონალური ნაწილი: ხშირად ხდება როცა აღებულია ნებართვა სასტუმროს ტიპის ბინებზე, ან ოფისებზე და ჩვეულებრივ ბინებად ყიდიან. საქმე იმაშია რომ როგორც კომუნალური გადასახადები ასევე საგადასახადო სისტემა სხვადასხვაგვარად მოქმედებს განსხვავებული დანიშნულების ფართობებზე.
- დამტკიცებული პროექტის პარამეტრები: ჩვენ ვიხილეთ შემთხვევა როცა მენაშენე ყიდიდა 9 სართულიან კორპუსს, და დამტკიცებული ჰქონდა 5 სართულიანი შენობა (ალბათ ყიდდა პროექტის შემდგომში კორექტირების იმედით). ასევე ხშირად, საჯაროში რეგისტრირებული პროექტის გეგმარება განსხვავდება შემოთავაზებულისგან. დავუშვათ საჯაროში რეგისტრირებულია 100 კვ.მ. ბინა ხოლო დეველოერი ყიდის ორ 50 კვ.მ. ბინას. ამან შესაძლოა პრობლემები შექმნას მომავალში რადგან დეველოპერმა შეიძლება ვერ შეძლოს პროექტის კორექტირება;
- სამშენებლო მასალები: დამტკიცებულ პროექტში მითითებული არის გამოყენებული სამშენებლო მასალები, რისი საშუალებითაც მეტნაკლებად შეგიძლიათ შეაფასოთ პროექტის ხარისხი. მომავალში იმედი გვაქვს მოხდება ენერგოეფექტურობის კლასის დეკლარირებაც,რაც უფრო ღირებულ ნიშნებს მოგვცემს ხარისხის შესახებ.
- მშენებლობის გეგმა-გრაფიკი: მენაშენე ვალდებულია ნებართვის აღებისას მოახდინოს სამშენებლო გრაფიკის წინასწარ განსაზღვრა. ამ დოკუმენტით თქვენ შეძლებთ შეაფასოთ რამდენად შეესაბამება მენაშენეს დაპირება, მერიაში დეკლარირებულ გეგმა-გრაფიკს (რომელშიც რეზერვები უკვე გათვალისწინებული აქვს რომ არ დაჯარიმდეს).
3. სოც ქსელები და ვებ გვერდები
იმ შემთხვევაში თუ მშენებარე პროექტს ეძებთ არა თბილისში, არამედ სხვა ლოკაციაზე, მაშინ უფრო რთულია ინფორმაციის მოძიება, რადგან ოფიციალური საინფორმაციო არხები გამართული არ არის. მიუხედავად ამისა, მსგავსი ინფორმაციის ნაწილობრივ შეგროვება შესაძლებელია თვითონ მენაშენეების ინტერნეტ გვერდებიდან. შეგვიძლია ჩავთვალოთ, რომ მით უფრო სანდოა დეველოპერი რაც უფრო გამჭირვალეა მისი საქმიანობა. ვებ გვერდებისა და სოციალური ქსელების ს გამოყენებით შეგვიძლია პასუხი გავცეთ ისეთ კითხვებს როგორიცაა:
- რა პროექტები შეასრულა მენაშენემ წარსულში?
- არის თუ არა დასრულებული და შესული ექსპლოატაციაში ისტორიული პროექტები?
- ხომ არ არის მომხმარებლების საეჭვო კომენტარები ფეისბუკ გვერდზე?
- აქვეყნებს თუ არა ორგანიზაცია ფოტოებს მშენებლობიდან რეგულარულად?
- როდის ჩაეშვა პროექტი გაყიდვებში? რამდენი დროა გასული? რამდენად ჩქარა შენდება?
- მითითებული არის თუ არა მშენებლობის ვადები? (თუ არ არის ესეიგი დააგვიანებს).
4. კონტრაქტი
თვითონ კონტრაქტი, რომელსაც ორგანიზაცია გთავაზობთ იძლევა ძალიან კარგ სიგნალებს სანდოობის შესახებ. კონტრაქტი აუცილებლად უნდა წაიკითხოთ და ყურადღება სხვა იურიდიულ საკითხებთან ერთად გაამახვილოთ ისეთ დეტალებზე როგორიცაა:
- რა პასუხისმგებლობას იღებს მენაშენე დაგვიანებაზე?
- რა დეტალები აღწერს მშენებლობის ხარისხს? არის კონკრეტიკა?
- იღებს თუ არა მენაშენე პასუხისმგებლობას შენობის ექსპლოატაციაში ჩაბარებაზე?
- რეგისტრირდება თუ არა კონტრაქტი საჯარო რეესტრში? ან როდის და რა პირობით დარეგისტრირდება?
- ხომ არ იქნება იპოთეკით დატვირთული თქვენი ახალი ქონება? ან როგორ და რა პირობით მოიხსნება დამფინასებელი ბანკის იპოთეკა?
5. Reportal.ge – ფინანსური ანგარიშები
ინტერესის შემთხვევაში თქვენ შეგიძლიათ წვდომა მოიპოვოთ მენაშენეს ფინანსურ ანგარიშებზეც. მაგრამ ასეთ ინფორმაციის მოპოვებას მხოლოდ იმ შემთხვევაში აქვს აზრი თუ თქვენ მისი წაკითხვა სწორად შეგიძლიათ. მაგალითად თუ მოგება/ზარალის უწყისი წაგებას აჩვენებს პროექტის მშენებლობის პირველ ეტაპზე, ეს არ ნიშნავს რომ პროექტი წარუმატებელია, ეს შესაძლოა იმას ნიშნავდეს რომ ჯერ გაყიდული ბინების ასახვა არ მომხდარა შემოსავლებში… ამიტომ თუ ამ ინფორმაციას მოიპოვებთ (რომელიც ზოგ შემთხვევაში ფასიანია) დარგის ფინანსურ სპეციალისტს უნდა აჩვენოთ და დამოუკიდებელი დასკვნების გაკეთებას მოერიდოთ.
პ.ს.
თუ თქვენთვის დისკომფორტია სტატიაში მითითებული ინფორმაციის მოგროვება, ჩვენს მენეჯერებს შეუძლიათ დახმარება. ჩვენ მოვაგროვებთ და მოგაწვდით იმ ინფორმაციას, რომელიც ხელმისაწვდომია საჯარო სივრცეში, ასევე დავაზუსტებთ ფასებს დამატებითი მონაცემებით დაინტერესების შემთხვევაში.
სერვისის ღირებულება 50 ლარი.
პასუხისმგებლობის უარყოფა: ჩვენი სერვისი არ წარმოადგენს ფინანსურ რჩევას. ჩვენ უბრალოდ ვაგროვებთ და გაწვდით საჯარო ინფორმაციას.
